Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny to kwestia, która coraz częściej pojawia się przy planowaniu zakupu nieruchomości przez małżonków. Czy wspólny kredyt jest możliwy przy intercyzie? Czy przy rozdzielności majątkowej można starać się o finansowanie samodzielnie, bez udziału współmałżonka? Poniżej omawiamy, jak rozdzielność majątkowa wpływa na zdolność kredytową, co dzieje się przy wspólnym zakupie nieruchomości i jakie konsekwencje niesie rozstanie, gdy nieruchomość jest nadal wspólnie zadłużona.
Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny
Rozdzielność majątkowa nie wyklucza zaciągnięcia kredytu hipotecznego – ani samodzielnie, ani razem z małżonkiem. Z punktu widzenia banku decydujące jest to, kto podpisuje umowę kredytową i jaka jest zdolność kredytowa stron. Ustrój majątkowy między małżonkami reguluje kwestie własności i wzajemnych rozliczeń, natomiast odpowiedzialność wobec banku wynika wyłącznie z treści umowy. Innymi słowy: intercyza działa „do wewnątrz” małżeństwa, bank patrzy zaś na to, co widnieje pod umową.
Kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa jest jak najbardziej możliwa – małżonkowie z intercyzą mogą złożyć wniosek razem, a każde z nich może też ubiegać się o finansowanie osobno. To, którą drogę wybrać, zależy od indywidualnej sytuacji finansowej obojga.
Czym jest rozdzielność majątkowa i kiedy się ją ustanawia?
Z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje z mocy prawa ustawowa wspólność majątkowa uregulowana w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2020 poz. 1359, z późn. zm.; dalej: KRO). Wszystko, co każde z małżonków zarabia lub nabywa w trakcie trwania związku, co do zasady wchodzi do majątku wspólnego. Wyjątki – takie jak spadki, darowizny przeznaczone wyłącznie dla jednego małżonka czy prawa autorskie – wylicza art. 33 KRO.
Rozdzielność majątkowa jest najdalej idącą formą umownej modyfikacji tego ustroju. Przy rozdzielności nie powstaje majątek wspólny – każdy z małżonków gromadzi wyłącznie majątek osobisty i samodzielnie nim zarządza. Przepisy regulujące rozdzielność zawarte są w art. 51-54 KRO.
Intercyza przed ślubem a rozdzielność w trakcie małżeństwa
Umowę majątkową małżeńską – potocznie zwaną intercyzą – można zawrzeć zarówno przed zawarciem małżeństwa, jak i w dowolnym momencie jego trwania. Zgodnie z art. 47 § 1 KRO umowa taka wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Intercyza zawarta przed ślubem sprawia, że wspólność majątkowa w ogóle nie powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa. Intercyza podpisana w trakcie małżeństwa działa od dnia jej zawarcia – nie wstecz. Majątek zgromadzony do dnia podpisania aktu notarialnego podlega podziałowi według zasad dotychczasowego ustroju.
Rozdzielność majątkowa może też zostać ustanowiona przez sąd. Na podstawie art. 52 § 1 KRO każdy z małżonków może żądać sądowego ustanowienia rozdzielności z ważnych powodów, a wierzyciel jednego z małżonków – gdy uprawdopodobni, że zaspokojenie wierzytelności wymaga podziału majątku wspólnego. W wyjątkowych przypadkach sąd może ustanowić rozdzielność z datą wsteczną, jeżeli małżonkowie żyli w rozłączeniu.
Majątek osobisty każdego z małżonków przy rozdzielności
Przy rozdzielności każde z małżonków posiada wyłącznie majątek osobisty – zarówno ten zgromadzony przed ślubem, jak i wszystko, co nabywa w czasie trwania małżeństwa. Każdy zarządza swoim majątkiem samodzielnie i samodzielnie odpowiada za swoje zobowiązania. Zaciągnięty przez jednego z małżonków dług nie obciąża majątku drugiego – z jednym wyjątkiem: zgodnie z art. 30 § 1 KRO oboje małżonkowie odpowiadają solidarnie za zobowiązania zaciągnięte w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny, niezależnie od obowiązującego ustroju majątkowego.
Na mocy art. 471 KRO małżonek może powoływać się na umowę majątkową wobec osób trzecich (w tym banku) tylko wtedy, gdy jej zawarcie i rodzaj były tym osobom znane. W interesie każdego posiadacza intercyzy leży więc poinformowanie kontrahentów o jej istnieniu.
Jak rozdzielność majątkowa wpływa na zdolność kredytową?
Kredyt hipoteczny przy rozdzielności majątkowej może być zarówno łatwiejszy, jak i trudniejszy do uzyskania – wszystko zależy od tego, jak kształtuje się sytuacja finansowa każdego z małżonków osobno.
Kredyt na jednego małżonka a kredyt wspólny
Przy rozdzielności majątkowej małżonek może ubiegać się o kredyt hipoteczny samodzielnie – bez wiedzy i zgody współmałżonka. Wymaga to jedynie przedłożenia bankowi aktu notarialnego potwierdzającego istnienie rozdzielności. Bank traktuje wówczas wnioskodawcę tak samo jak osobę niezamężną: zdolność kredytową oblicza wyłącznie na podstawie jego dochodów, zobowiązań i historii kredytowej. Sytuacja finansowa współmałżonka nie ma żadnego znaczenia dla oceny wniosku.
To rozwiązanie bywa korzystne, gdy drugi małżonek ma negatywną historię kredytową w BIK, nie osiąga dochodów lub jego sytuacja finansowa utrudniłaby uzyskanie pozytywnej decyzji. W takich przypadkach dołączenie go do wniosku pogorszyłoby łączną ocenę zamiast ją poprawić. Warto wiedzieć, że część banków stosuje wymóg, by intercyza istniała przez określony czas przed złożeniem wniosku – przykładowo co najmniej sześć miesięcy. Jest to zabezpieczenie przed sytuacją, w której para zawiera rozdzielność wyłącznie w celu wyeliminowania z wniosku małżonka z obciążeniami.
Z drugiej strony kredyt na jednego małżonka oznacza, że bank uwzględnia tylko jeden dochód. Jeżeli zarobki wnioskodawcy nie wystarczają na potrzebną kwotę, konieczny może być wspólny wniosek kredytowy – i to rozwiązanie jest przy intercyzie równie dostępne.
Czy bank uwzględni dochody obojga przy rozdzielności?
Tak. Małżonkowie z intercyzą mogą złożyć wspólny wniosek kredytowy. Bank traktuje ich wówczas jak dwóch niezależnych współkredytobiorców i ocenia zdolność kredytową każdego z nich osobno. Uwzględnia dochody, zobowiązania i historię kredytową obu stron. Dochody się sumują, co może przełożyć się na wyższą kwotę dostępnego finansowania i korzystniejsze warunki kredytu.
Kredyt hipoteczny dla małżeństwa z rozdzielnością majątkową jest więc dostępny w trzech wariantach: wniosek jednego małżonka samodzielnie, wniosek drugiego małżonka samodzielnie lub wniosek wspólny. Wybór należy poprzedzić porównaniem zdolności kredytowej w każdym scenariuszu – warto skonsultować się z doradcą kredytowym, zanim złożą Państwo dokumenty.
Wspólny kredyt hipoteczny przy rozdzielności majątkowej
Rozdzielność majątkowa a wspólny kredyt hipoteczny to układ, który wymaga precyzyjnego uregulowania kwestii własności nieruchomości. Sam fakt posiadania intercyzy nie przeszkadza w złożeniu wniosku razem, ale rodzi pytania o to, do kogo będzie należała nieruchomość i w jakiej części każde z małżonków odpowiada za spłatę.
Współwłasność nieruchomości a udziały małżonków
Przy wspólnym kredycie w warunkach rozdzielności małżonkowie nabywają nieruchomość jako współwłaściciele w częściach ułamkowych, a nie w ramach wspólności łącznej, jak ma to miejsce przy wspólności ustawowej. Konieczne jest więc ustalenie i wpisanie w akcie notarialnym, w jakiej proporcji każde z nich nabywa udział. Podział nie musi być równy – jeżeli jeden z małżonków wnosi większy wkład własny lub dysponuje wyższą zdolnością kredytową, może to znaleźć odzwierciedlenie w większym udziale we własności.
Jeśli wkład własny pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków (np. ze środków zaoszczędzonych przed ślubem lub z darowizny rodziców), warto zadbać o odpowiednie udokumentowanie tego faktu – historia rachunku, umowa darowizny. Przy ewentualnym podziale majątku lub rozstaniu będzie to miało znaczenie przy rozliczaniu nakładów.
Kto i w jakiej części odpowiada za spłatę kredytu?
O odpowiedzialności wobec banku decyduje umowa kredytowa, a nie ustrój majątkowy. Za spłatę odpowiadają osoby, które podpisały umowę z bankiem. Przy wspólnym kredycie oboje małżonków odpowiada solidarnie – bank ma prawo żądać całości zaległości od dowolnego ze współkredytobiorców, bez względu na wewnętrzne ustalenia między małżonkami.
Rozdzielność majątkowa zawarta w trakcie spłaty trwającego kredytu nie zmienia od razu treści umowy kredytowej. Intercyza działa wyłącznie na przyszłość i reguluje stosunki między małżonkami – wobec banku umowa pozostaje w pierwotnym kształcie. Zmiana dłużnika wymaga aneksu do umowy kredytowej i zgody banku. Kredyt zaciągnięty przez jednego małżonka przy rozdzielności jest wyłącznie jego zobowiązaniem, a nabyta w ten sposób nieruchomość wchodzi do jego majątku osobistego.
Rozdzielność majątkowa a spłata kredytu po rozstaniu
Intercyza zawarta przed zaciągnięciem kredytu znacząco upraszcza sytuację przy rozstaniu. Jeżeli każde z małżonków miało własny kredyt na własną nieruchomość – rozstanie nie komplikuje kwestii spłaty. Każde z nich pozostaje odpowiedzialne za swoje zobowiązanie i swój majątek.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy małżonkowie z intercyzą zaciągnęli kredyt wspólnie. Rozstanie nie kończy solidarnej odpowiedzialności wobec banku. Nawet jeżeli jedno z byłych małżonków wyprowadzi się z nieruchomości i przestanie płacić raty, bank ma prawo domagać się całości zaległości od drugiego. Wewnętrzne ustalenia co do tego, kto płaci, są wiążące między stronami, ale nie zwalniają żadnego z nich z odpowiedzialności wobec banku.
Możliwe wyjścia z tej sytuacji są trzy:
- Sprzedaż nieruchomości – uzyskane środki pozwalają całkowicie spłacić kredyt i podzielić ewentualną nadwyżkę zgodnie z udziałami; to rozwiązanie definitywnie kończy wspólne zobowiązanie.
- Przejęcie kredytu przez jedno z małżonków – wymaga złożenia wniosku do banku, wykazania wystarczającej zdolności kredytowej do samodzielnej spłaty oraz uzyskania zgody banku na zawarcie aneksu; bank nie ma obowiązku tej zgody udzielić.
- Utrzymanie dotychczasowego układu – oboje pozostają kredytobiorcami, nierzadko wynajmując nieruchomość tak, by czynsz pokrywał raty; to rozwiązanie tymczasowe, które utrzymuje finansowe powiązanie stron.
Jeżeli po ustaniu wspólności raty spłacał tylko jednen z byłych małżonków, może ono dochodzić od drugiego zwrotu połowy poniesionych kosztów. Roszczenie z tego tytułu należy zgłosić w postępowaniu o podział majątku – sąd nie dzieli samego kredytu, lecz rozlicza spłacone raty jako nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny. Rozdzielność majątkowa a spłata kredytu hipotecznego po rozstaniu wymaga więc zarówno ustalenia, co dzieje się z nieruchomością, jak i rozliczenia wkładów między stronami.
Kwestie majątkowe między małżonkami są ściśle powiązane z samym przebiegiem rozwodu i separacji, a w sprawach, w których rozdzielność majątkowa była wprowadzona jako element przygotowania do rozstania, istotne znaczenie ma też to, kiedy można żądać rozwodu.
Podsumowanie
Intercyza nie zamyka drogi do kredytu hipotecznego. W wielu sytuacjach może wręcz ułatwić uzyskanie finansowania, poprawiając indywidualną zdolność kredytową osoby, której małżonek ma trudną sytuację finansową. Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny to temat wymagający jednak świadomego podejścia – zarówno na etapie składania wniosku, jak i przy planowaniu rozliczeń na wypadek rozstania.
Kilka kwestii praktycznych: intercyzę należy zawrzeć przed złożeniem wniosku kredytowego – część banków wymaga, by rozdzielność istniała co najmniej kilka miesięcy wcześniej. Przed wspólnym wnioskiem warto porównać zdolność w trzech wariantach: kredyt na jednego małżonka, na drugiego i kredyt wspólny. Udziały w nieruchomości powinny zostać ustalone i wpisane w akcie notarialnym. Jeśli wkład własny pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków, jego źródło warto udokumentować. Intercyza zawarta po zaciągnięciu kredytu nie zmienia odpowiedzialności wobec banku – zmiana dłużnika wymaga aneksu i zgody banku.
Kwestie majątkowe między małżonkami pozostają ściśle powiązane z samym przebiegiem rozwodu i separacji, a w sprawach, w których rozdzielność majątkowa stanowiła element przygotowania do rozstania, istotne znaczenie ma również to, kiedy można żądać rozwodu. W kancelarii DLB Legal w Gliwicach prowadzimy sprawy z zakresu prawa rodzinnego i majątkowego: od doradztwa przy zawieraniu intercyzy, przez sprawy o rozwód i separację, po postępowania o podział majątku. Zapraszamy do kontaktu!
Zobacz też: podział majątku po rozwodzie oraz rozwód i separację. Sprawę poprowadzi radca prawny w Gliwicach.
