W polskich realiach wiele nieruchomości od lat funkcjonuje w nieuregulowanym stanie prawnym. Dom po dziadkach bez księgi wieczystej, działka użytkowana „od zawsze”, grunt przejęty po dawnym gospodarstwie czy teren, którego właściciel od dekad nie interesuje się swoją własnością – to sytuacje spotykane znacznie częściej, niż mogłoby się wydawać.W takich przypadkach bardzo często pojawia się temat jakim jest nabycie własności przez zasiedzenie. Dla jednych jest to sposób na uporządkowanie stanu prawnego, dla innych – utrata prawa własności po wielu latach bierności.
Na czym polega nabycie własności przez zasiedzenie?
Nabycie własności przez zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia własności poprzez długotrwałe posiadanie nieruchomości jak właściciel. Nie dochodzi tutaj do podpisania umowy sprzedaży ani aktu notarialnego. Prawo własności przechodzi z mocy samego prawa po upływie określonego czasu.
Dopiero później sąd wydaje postanowienie potwierdzające, że nabycie własności przez zasiedzenie rzeczywiście nastąpiło.
W praktyce oznacza to, że osoba faktycznie władająca nieruchomością przez wiele lat może skutecznie doprowadzić do nabycia własności przez zasiedzenie nawet wtedy, gdy formalnie nigdy nie była właścicielem.
Nie dzieje się to jednak automatycznie. Konieczne jest spełnienie konkretnych przesłanek określonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)
Posiadanie samoistne – fundament każdej sprawy o nabycie własności przez zasiedzenie
Najważniejszym elementem całego postępowania jest wykazanie tzw. posiadania samoistnego. To właśnie ten aspekt najczęściej decyduje o wygranej albo przegranej sprawy o nabycie własności przez zasiedzenie.
Co oznacza posiadanie samoistne?
Mówiąc najprościej – chodzi o zachowywanie się wobec nieruchomości tak, jak zachowuje się właściciel. Sąd analizuje nie deklaracje, ale konkretne działania podejmowane przez posiadacza na przestrzeni wielu lat.
Znaczenie mają między innymi:
wykonywanie remontów i inwestycji,
budowa domu, garażu lub ogrodzenia,
samodzielne decydowanie o nieruchomości,
opłacanie podatków,
utrzymywanie nieruchomości,
korzystanie z niej z wyłączeniem innych osób,
reagowanie na próby ingerencji osób trzecich.
W praktyce sąd ocenia całokształt zachowania posiadacza i to, czy z zewnątrz wyglądało ono jak wykonywanie prawa własności.
Samo płacenie podatku nie gwarantuje nabycia własności przez zasiedzenie
To jeden z najczęstszych błędów pojawiających się w sprawach o zasiedzenie. Wiele osób wychodzi z założenia, że skoro od lat płaci podatek od nieruchomości, to automatycznie dochodzi do nabycie własności przez zasiedzenie. Tymczasem dla sądu jest to wyłącznie jeden z dowodów pomocniczych. Podatek może potwierdzać sposób korzystania z nieruchomości, ale sam w sobie nie przesądza, że nastąpiło nabycie własności przez zasiedzenie.
Posiadanie zależne nie prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie
Nie każda osoba korzystająca z nieruchomości może ubiegać się o nabycie własności przez zasiedzenie.
Jeżeli ktoś włada gruntem jako:
najemca,
dzierżawca,
użytkownik,
osoba korzystająca za zgodą właściciela,
to mamy do czynienia z posiadaniem zależnym. A posiadanie zależne nie prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie, ponieważ taka osoba uznaje cudze prawo własności.
W praktyce pojawia się jednak wiele sporów dotyczących momentu, w którym posiadanie zależne mogło przekształcić się w samoistne. Dotyczy to zwłaszcza dawnych umów rodzinnych zawieranych ustnie albo sytuacji, w których właściciel przez lata przestał interesować się nieruchomością.
Dom za 1 euro we Włoszech – czy daje prawo pobytu i obywatelstwo? Analiza Prawna
Włoskie programy sprzedaży domów za symboliczną kwotę (tzw. case a 1 euro) od lat rozpalają wyobraźnię inwestorów i osób marzących o zmianie stylu życia. Wizja zakupu zabytkowej nieruchomości w malowniczym borgo na Sycylii czy w Toskanii za równowartość filiżanki kawy wydaje się okazją stulecia. Jednak w narracji medialnej często zaciera się granica między nabyciem prawa własności a uregulowaniem statusu imigracyjnego. Programy sprzedaży nieruchomości za symboliczne kwoty funkcjonują w wielu włoskich gminach jako sposób na walkę z wyludnianiem się miasteczek i degradacją zabudowy. Dom za 1 euro we Włoszech a prawo pobytu i obywatelstwo to temat budzący wiele mitów i nieporozumień.
Kliencie naszej Kancelarii zadają kluczowe pytanie: „Czy zakup domu za 1 euro we Włoszech automatycznie gwarantuje im prawo pobytu lub otwiera drogę do obywatelstwa?”.Nasza odpowiedź brzmi: nie.
Poniższy artykuł stanowi próbę analizy, która rozdziela kwestie inwestycyjne od imigracyjnych. Wyjaśniamy, jak w świetle włoskiego i unijnego prawa wygląda pozycja nabywcy nieruchomości. Omawiamy rzeczywiste ryzyka programów „1 euro”. Odnosimy się do nich w perspektywie roku 2026. Pokazujemy również, dlaczego posiadanie aktu notarialnego nie jest równoznaczne z uzyskaniem paszportu.
Prawo własności a prawo pobytu – dwa odrębne systemy
Fundamentalnym błędem poznawczym jest łączenie prawa cywilnego (regulującego obrót nieruchomościami) z prawem administracyjnym i imigracyjnym (regulującym wjazd i pobyt cudzoziemców). We Włoszech, podobnie jak w większości krajów Unii Europejskiej, systemy te funkcjonują niezależnie.
Włoska konstytucja i kodeks cywilny (Codice Civile) pozwalają cudzoziemcom na nabywanie nieruchomości (pod warunkiem zasady wzajemności w przypadku obywateli spoza UE, która z Polską jest spełniona w ramach UE). Jednak sam fakt bycia właścicielem domu, nawet pałacu, nie generuje automatycznego uprawnienia do:
Stałego zamieszkania na terytorium Włoch.
Podjęcia pracy.
Uzyskania obywatelstwa.
Nabycie prawa własności nieruchomości może stanowić jedynie element pomocniczy w procesie legalizacji pobytu. Przykładowo może służyć jako dowód posiadania zakwaterowania. Sam fakt zakupu domu nie tworzy jednak prawa pobytu. Nie jest on również samodzielną przesłanką do jego uzyskania.
Obywatele spoza Unii Europejskiej – bariera 90 dni
Infografika: DLB.
Dla obywateli państw trzecich (np. USA, Wielka Brytania, ale też Ukraina czy Białoruś) zakup domu za 1 euro nie znosi ograniczeń wynikających z przepisów strefy Schengen.
Limit pobytu turystycznego
Bez odpowiedniej wizy, właściciel domu będący obywatelem spoza UE może przebywać we Włoszech (i całej strefie Schengen) maksymalnie 90 dni w każdym okresie 180-dniowym. Przekroczenie tego terminu, nawet we własnym domu, skutkuje statusem nielegalnego imigranta, co wiąże się z ryzykiem deportacji i zakazem wjazdu do UE.
Wiza Elektronicznej Rezydencji (Visto di Residenza Elettiva)
Jedną z nielicznych ścieżek dla zamożnych inwestorów spoza UE, którzy kupili dom i chcą w nim zamieszkać, jest wiza Residenza Elettiva. Wymaga ona jednak spełnienia rygorystycznych warunków:
Wykazania wysokiego dochodu pasywnego (np. emerytury, dywidendy, czynsze) w kwocie min. 31 000 – 32 000 EUR rocznie na osobę, przy czym wiele konsulatów oczekuje wyższych kwot, zwłaszcza przy rodzinach.
Zakazu podejmowania pracy we Włoszech.
Posiadanie nieruchomości ułatwia spełnienie wymogu zakwaterowania przy tej wizie, ale nie zwalnia z kryteriów finansowych.
Przykład z praktyki John P., obywatel USA, zakupił do remontu nieruchomość w Abruzji w ramach programu „dom za 1 euro”. Był przekonany, że jako właściciel może nadzorować remont na miejscu przez rok. Po 90 dniach musiał opuścić Włochy, a plac budowy pozostał bez nadzoru, co doprowadziło do opóźnień i kar umownych nałożonych przez gminę za niedotrzymanie terminów renowacji. Jego wniosek o wizę pobytową został odrzucony, ponieważ planował pracować zdalnie dla firmy w USA, co jest niezgodne z wizą Residenza Elettiva.
Obywatele Unii Europejskiej (w tym Polacy) – swoboda z ograniczeniami
Obywatele Polski korzystają z unijnej swobody przepływu osób, co znacznie upraszcza sytuację, ale nie czyni jej bezwarunkową. Zakup domu we Włoszech przez Polaka nie oznacza automatycznego uzyskania włoskiej rezydencji (residenza).
Obowiązek rejestracji po 3 miesiącach
Obywatel UE może przebywać we Włoszech bez formalności do 3 miesięcy. Jeśli planuje pobyt dłuższy (co jest naturalne przy przeprowadzce do zakupionego domu), ma obowiązek zameldowania się w urzędzie gminy (Ufficio Anagrafe).
Aby uzyskać wpis do rejestru mieszkańców, należy udowodnić:
Zasoby finansowe: Środki wystarczające na utrzymanie siebie i rodziny, aby nie stać się obciążeniem dla włoskiego systemu opieki społecznej, zwykle w granicach minimum socjalnego (ok. 6 000-7 000 EUR rocznie), choć w praktyce wiele gmin oczekuje wyższych kwot lub stały dochód.
Ubezpieczenie zdrowotne: Ważne ubezpieczenie pokrywające wszelkie ryzyka we Włoszech (włoskie NFZ – SSN lub polisa prywatna).
Sam akt notarialny zakupu domu za 1 euro nie wystarczy urzędnikowi w Anagrafe, jeśli wnioskodawca nie wykaże środków do życia.
Kazus z praktyki Pani Katarzyna, freelancerka z Polski, zakupiła dom do remontu na Sycylii. Chciała przenieść tam swoje centrum życiowe. Urząd gminy odmówił jej meldunku (iscrizione anagrafica), ponieważ nie była w stanie przedstawić udokumentowanych stałych wpływów na konto w wymaganej wysokości ani prywatnej polisy zdrowotnej, a polska karta EKUZ jest honorowana tylko w nagłych przypadkach podczas pobytu turystycznego. Bez meldunku Pani Katarzyna nie mogła kupić samochodu we Włoszech ani skorzystać z ulg podatkowych na remont domu („pierwszy dom”).
Czy dom za 1 euro daje prawo pobytu lub obywatelstwo?
Wielu inwestorów mylnie interpretuje programy inwestycyjne (typu „Złota Wiza” w innych krajach) z włoskim prawem o obywatelstwie. Włochy nie oferują obywatelstwa w zamian za inwestycje w nieruchomości, niezależnie od ich wartości.
Droga przez rezydencję
Nabycie domu może być pierwszym krokiem do obywatelstwa, ale tylko poprzez procedurę naturalizacji, która wymaga:
4 lat legalnej i nieprzerwanej rezydencji (zameldowania) dla obywateli UE (Polaków).
10 lat legalnej rezydencji dla obywateli spoza UE.
Dopiero po upływie tego czasu, wykazaniu nieprzerwanych dochodów i znajomości języka, można złożyć wniosek. Zakup domu uwiarygadnia wniosek (pokazuje więź z krajem), ale nie skraca wymaganego czasu. Warto jeszcze dodać, że sama procedura administracyjna trwa dodatkowo ok. 2-3 lata.
Wyjątek: Ius Sanguinis (Prawo Krwi)
Jeśli inwestor posiada włoskich przodków, zakup nieruchomości może ułatwić procedurę administracyjną potwierdzenia obywatelstwa, służąc jako adres zamieszkania na czas trwania procedury (która odbywa się wtedy we Włoszech, a nie w konsulacie). Jest to jednak tylko narzędzie logistyczne, a nie podstawa prawna nabycia obywatelstwa.
Przykład z praktyki Pan Tomasz zainwestował w dom w Toskanii, licząc, że jako duży inwestor szybciej otrzyma włoski paszport. Mimo wydania ponad 200 000 EUR na renowację, podlega on standardowej procedurze dla obywateli UE: musi mieszkać we Włoszech i płacić tam podatki przez 4 lata, zanim w ogóle będzie mógł złożyć wniosek o naturalizację.
Program „Domy za 1 Euro” – pułapki prawne i finansowe
Decydując się na udział w programie Case a 1 euro, należy mieć świadomość, że nie jest to klasyczna transakcja kupna-sprzedaży, lecz skomplikowana procedura administracyjna obarczona specyficznymi ryzykami prawnymi, szczególnie w kontekście zmieniających się przepisów w 2026 roku.
Bando (Przetarg) a nie prosta sprzedaż
Nabycie odbywa się w drodze przetargu publicznego. Cena 1 euro jest ceną wywoławczą, a ostateczna kwota często jest wyższa. Kluczowym elementem jest zobowiązanie do renowacji w ściśle określonym czasie (zazwyczaj projekt w ciągu roku, zakończenie prac w ciągu 3 lat). Niedotrzymanie terminów skutkuje przepadkiem kaucji (od 2000 do 10 000 EUR) i zwrotem nieruchomości do gminy.
Ryzyko Usucapione (Zasiedzenie)
Włochy posiadają specyficzną instytucję prawną zwaną usucapione (zasiedzenie). Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 1158 Kodeksu Cywilnego, osoba użytkująca nieruchomość w sposób ciągły przez 20 lat (lub mniej w specyficznych przypadkach gruntów rolnych – usucapione speciale) może stać się jej właścicielem, nawet bez aktu notarialnego. W przypadku porzuconych domów w wyludniających się miasteczkach istnieje ryzyko, że lokalny rolnik lub sąsiad użytkuje część gruntu lub pomieszczenia. Jeśli po zakupie pojawi się osoba roszcząca sobie prawa z tytułu zasiedzenia, nowy właściciel może zostać uwikłany w spór sądowy. Takie postępowanie często trwa wiele lat. W jego wyniku możliwa jest utrata części nieruchomości.
Problem „Widmowych Spadkobierców” (Ghost Heirs)
Domy za 1 euro często mają nieuregulowany stan prawny sięgający dziesięcioleci wstecz. Włoskie prawo spadkowe silnie chroni spadkobierców. Zdarza się, że gmina sprzedaje nieruchomość, co do której nie uzyskano zgody wszystkich dalekich krewnych poprzedniego właściciela (np. wyemigrowali do Argentyny w latach 50.). Pojawienie się pominiętego spadkobiercy może zablokować inwestycję. Ponadto nabywca często musi pokryć koszty tzw. successione tardiva, czyli spóźnionego postępowania spadkowego. Procedura ta wiąże się z dodatkowymi opłatami i sankcjami administracyjnymi. W skrajnych przypadkach kary mogą sięgać nawet 240% należnego podatku.
Niezgodność Urbanistyczna i Dyrektywa „Case Green”
W 2026 roku wchodzą w życie rygorystyczne przepisy unijne dotyczące efektywności energetycznej. Włoskie ruiny często posiadają tzw. abusi edilizi (samowole budowlane) – dobudowane balkony, zmienione okna, które nie figurują w planach gminy. Legalizacja tych zmian (sanatoria) jest kosztowna, a czasem niemożliwa, co grozi nakazem rozbiórki. Nowe wymogi ekologiczne mogą oznaczać konieczność montażu kosztownych instalacji, np. pomp ciepła. W starych budynkach często wiąże się to z poważnymi problemami technicznymi. W praktyce podnosi to koszt remontu do bardzo wysokich, a niekiedy nieopłacalnych poziomów.
Przykład z praktyki Inwestor z Polski wygrał przetarg na dom w Piemoncie i wpłacił wymaganą kaucję. Następnie zatrudniony geometra odkrył, że piętro budynku zostało dobudowane bez pozwolenia w latach 70. Dodatkowo ustalił, że grunt pod domem jest objęty roszczeniem o zasiedzenie. Roszczenie to zgłosił sąsiad nieruchomości. Koszty legalizacji samowoli oraz obsługi prawnej sporu przekroczyłyby wartość rynkową nieruchomości, dlatego inwestor wycofał się, tracąc kaucję i poniesione wydatki.
Podsumowanie – 5 kluczowych wniosków dla inwestora
Brak automatyzmu: Zakup domu za 1 euro nie daje automatycznego prawa pobytu, rezydencji ani obywatelstwa włoskiego.
Koszty ukryte: Cena „1 euro” to w dużej mierze mit marketingowy. Już na etapie zakupu pojawiają się realne koszty, takie jak notariusz, podatki, kaucja i projekt. Zwykle wynoszą one co najmniej 10 000-15 000 EUR przed rozpoczęciem remontu. Całkowita inwestycja rzadko zamyka się poniżej 80 000-100 000 EUR.
Ryzyko prawne: Nieruchomości te są obarczone ryzykiem roszczeń spadkowych, zasiedzenia (usucapione) oraz problemami z legalnością budowlaną (conformità urbanistica).
Bariery dla obywateli spoza UE: Obywatele państw trzecich mogą przebywać we Włoszech maksymalnie 90 dni w ciągu 180 dni. Dłuższy pobyt wymaga uzyskania odpowiedniej wizy pobytowej. Jej przyznanie nie jest powiązane z zakupem nieruchomości.
Due dilligence: Konieczne jest przeprowadzenie procesu due diligence przed przystąpieniem do przetargu. Audyt prawny nieruchomości powinien wykonać niezależny prawnik lub geometra. Pozwala to uniknąć zakupu „kota w worku”.
Jak pokazuje analiza, dom za 1 euro we Włoszech nie daje prawa pobytu ani obywatelstwa.Włochy oferują piękny styl życia, ale droga do niego wiedzie przez labirynt biurokracji.Zakup domu za 1 euro może stać się przygodą życia. Wymaga jednak chłodnej kalkulacji prawnej i finansowej. Nie powinien opierać się wyłącznie na marzeniach o słońcu Toskanii.
Planujesz zakup nieruchomości we Włoszech lub udział w programie „Dom za 1 euro”? Każda taka inwestycja wiąże się z istotnymi konsekwencjami prawnymi i imigracyjnymi. Jeśli potrzebujesz rzetelnej analizy lub wsparcia na każdym etapie procesu, skontaktuj się z nami. Skorzystaj ze wsparcia prawnego na najwyższym poziomie.
FAQ – dom za 1 euro we Włoszech – najczęściej zadawane pytania
Czy zakup domu za 1 euro daje prawo pobytu we Włoszech?
Nie. Prawo własności i prawo pobytu to dwa niezależne systemy. Akt notarialny może być tylko dowodem posiadania zakwaterowania przy legalizacji pobytu, ale sam nie tworzy prawa do zamieszkania, pracy ani obywatelstwa.
Jak długo Polak może mieszkać w kupionym domu bez formalności?
Do 3 miesięcy. Przy dłuższym pobycie trzeba zameldować się w urzędzie gminy (Ufficio Anagrafe), wykazując środki na utrzymanie (zwykle co najmniej ok. 6 000-7 000 EUR rocznie, często więcej) i ubezpieczenie zdrowotne – polska karta EKUZ nie wystarcza.
Czy kupując dom mogę dostać włoskie obywatelstwo?
Włochy nie dają obywatelstwa za inwestycje w nieruchomości. Droga prowadzi przez naturalizację: 4 lata legalnej rezydencji dla obywateli UE, 10 lat dla obywateli spoza UE, plus wykazanie dochodów i znajomości języka; sama procedura trwa dodatkowo ok. 2-3 lata. Zakup domu tego czasu nie skraca.
Ile naprawdę kosztuje „dom za 1 euro”?
1 euro to cena wywoławcza w przetargu gminnym. Notariusz, podatki, kaucja (2 000-10 000 EUR) i projekt to zwykle co najmniej 10 000-15 000 EUR przed remontem, a całkowita inwestycja rzadko zamyka się poniżej 80 000-100 000 EUR. Remont trzeba zwykle zakończyć w 3 lata, inaczej kaucja przepada, a dom wraca do gminy.
Jakie ryzyka prawne niesie taki zakup?
Roszczenia z tytułu zasiedzenia (usucapione) ze strony sąsiadów, pominięci spadkobiercy poprzedniego właściciela, samowole budowlane wymagające kosztownej legalizacji oraz nowe unijne wymogi efektywności energetycznej. Dlatego przed przetargiem konieczny jest audyt prawny nieruchomości przez niezależnego prawnika lub geometrę.
Zasiedzenie nieruchomości – co to jest i jakie warunki trzeba spełnić?
W polskim obrocie prawnym często spotykamy się z sytuacją, w której stan faktyczny dotyczący posiadania nieruchomości nie pokrywa się ze stanem prawnym zapisanym w księdze wieczystej. Wieloletnie użytkowanie działki, płacenie podatków czy dbanie o dom nie czyni nas automatycznie właścicielami. Prawo cywilne przewiduje jednak mechanizm, który pozwala na uzgodnienie rzeczywistości z dokumentami – jest to tzw. zasiedzenie nieruchomości.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie (uregulowane w art. 172 Kodeksu cywilnego) to sposób pierwotnego nabycia prawa własności na skutek długotrwałego upływu czasu. „Pierwotne” oznacza, że nabywca uzyskuje prawo własności niezależnie od praw poprzedniego właściciela, a nieruchomość nabywana jest w stanie wolnym od obciążeń (z pewnymi wyjątkami). Celem tej instytucji nie jest pozbawienie własności dotychczasowego właściciela, lecz usankcjonowanie długotrwałego stanu faktycznego. Jeśli właściciel przez dekady nie interesuje się swoją własnością, a inna osoba traktuje ją jak swoją, prawo przyznaje prymat aktywnemu posiadaczowi.
To najważniejsza i często najtrudniejsza do udowodnienia przesłanka. Zgodnie z art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel.
Należy odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. Najemca, dzierżawca czy użytkownik władają rzeczą, ale nie są posiadaczami samoistnymi, ponieważ uznają zwierzchnictwo innej osoby (płacą czynsz, pytają o zgodę na remonty). Posiadacz samoistny to osoba, która:
samodzielnie decyduje o nieruchomości,
opłaca podatki od nieruchomości,
dokonuje remontów i nasadzeń bez pytania nikogo o zgodę,
ogradza teren,
w świadomości otoczenia (sąsiadów, urzędów) uchodzi za właściciela.⠀
Prawo ułatwia to zadanie poprzez domniemanie prawne (art. 339 k.c.), które mówi, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. To przeciwnik procesowy musi udowodnić, że było inaczej.
KAZUS Z PRAKTYKI: Nieformalny zakup działki
Pan Jan w 1990 roku „kupił” od sąsiada pas gruntu przylegający do jego gospodarstwa. Transakcja odbyła się na podstawie zwykłej umowy pisemnej, bez wizyty u notariusza (co czyni umowę nieważną w świetle prawa). Mimo braku aktu notarialnego, Pan Jan ogrodził teren, uprawiał tam warzywa i opłacał podatek gruntowy. Przez ponad 30 lat nikt nie kwestionował jego prawa do gruntu. W tym przypadku Pan Jan był posiadaczem samoistnym, mimo że formalnie nie był właścicielem.
2. Upływ czasu.
Drugą konieczną przesłanką jest upływ określonego ustawą czasu nieprzerwanego posiadania. Długość tego terminu zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie:
20 lat – przy objęciu w posiadanie w dobrej wierze.
30 lat – przy objęciu w posiadanie w złej wierze.⠀
3. Ciągłość posiadania
Zasiedzenie nieruchomości następuje tylko wtedy, gdy posiadanie było ciągłe. Przemijające przeszkody w wykonywaniu władztwa nie przerywają posiadania. Ważne jest jednak, aby w trakcie biegu zasiedzenia właściciel nie podjął skutecznej akcji prawnej (np. pozew o wydanie nieruchomości, zawezwanie do próby ugodowej), co skutkowałoby przerwaniem biegu terminu.
Dobra a zła wiara – praktyczne różnice
Infografika: DLB.
Rozróżnienie to ma kluczowe znaczenie dla długości okresu zasiedzenia.
Dobra wiara występuje wtedy, gdy posiadacz jest błędnie, ale w usprawiedliwionych okolicznościach przekonany, że przysługuje mu prawo własności.
Zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem albo gdy przy dołożeniu należytej staranności powinien był o tym wiedzieć.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest tutaj rygorystyczne. Osoba, która wchodzi w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy bez zachowania formy aktu notarialnego, jest traktowana jako posiadacz w złej wierze. Wie bowiem (lub powinna wiedzieć), że do przeniesienia własności niezbędny jest notariusz.
KAZUS Z PRAKTYKI: Dobra wiara przy wadliwym akcie
Pani Ewa kupiła mieszkanie na podstawie aktu notarialnego od osoby, która posługiwała się sfałszowanym pełnomocnictwem właściciela. Pani Ewa nie mogła o tym wiedzieć, zachowała pełną staranność, sprawdziła księgę wieczystą. Weszła w posiadanie lokalu. Po 22 latach prawowity spadkobierca upomniał się o lokal. Sąd uznał, że Pani Ewa objęła posiadanie w dobrej wierze, a skoro minęło 20 lat, skutecznie zasiedziała nieruchomość.
Szczególne przypadki zasiedzenia
Zasiedzenie udziału we współwłasności
Jest to możliwe, ale trudniejsze dowodowo. Jeden ze współwłaścicieli może zasiedzieć udziały pozostałych, jeśli wykaże, że rozszerzył zakres swojego posiadania ponad swój udział i zamanifestował to wobec pozostałych współwłaścicieli. Nie wystarczy tu samo administrowanie nieruchomością – konieczna jest wyraźna zmiana woli władania „całością dla siebie”.
KAZUS Z PRAKTYKI: Spór ze współwłaścicielami
Trzech braci odziedziczyło dom po rodzicach. Dwóch wyjechało za granicę, a w domu został Pan Marek. Przez 35 lat Pan Marek sam remontował dom (wymienił dach, ocieplił budynek), płacił podatki i nie konsultował żadnych decyzji z braćmi, a oni nie interesowali się nieruchomością. Sąd stwierdził zasiedzenie udziałów braci na rzecz Pana Marka, uznając, że doszło do jawnej zmiany zakresu posiadania.
Nieruchomości rolne (zmiany od 2023 r.)
Od 5 października 2023 r. przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną uległy modyfikacji (nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Nabycie nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia nadal jest możliwe, jednak Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) zyskał szersze uprawnienia w zakresie monitorowania takich nabyć, co może komplikować proces w przypadku osób niebędących rolnikami indywidualnymi.
Nieruchomości Skarbu Państwa i Gmin
Obecnie nie ma przeszkód, by zasiedzieć grunty należące do gminy czy Skarbu Państwa (np.
przydomowe ogródki, pasy gruntu przy płocie). Należy jednak pamiętać, że do 1990 roku istniał ustawowy zakaz zasiadywania państwowych gruntów, co wpływa na sposób liczenia biegu terminu zasiedzenia (okres sprzed 1990 roku dolicza się w ograniczonym zakresie).
KAZUS Z PRAKTYKI: Płot na gruncie gminnym
Państwo Kowalscy w latach 80. postawili płot, nieświadomie zajmując 30 m² działki należącej do gminy. Przez dekady dbali o ten teren jak o swój ogród. Gmina upomniała się o grunt dopiero w 2022 roku przy okazji modernizacji drogi. Ponieważ od 1990 roku minęło już 30 lat (licząc okres w złej wierze po zniesieniu zakazu), Państwo Kowalscy skutecznie podnieśli zarzut zasiedzenia.
Marta Leśniewska, radczyni prawna z Zespołu DLB. – komentarz:
Czas sam nie załatwi sprawy – kluczowe są dowody.
W sprawach o zasiedzenie częstym błędem jest przekonanie, że sam upływ 20 lub 30 lat wystarczy do nabycia własności. Tymczasem sąd nie ocenia sprawy w kategoriach „słuszności” czy „sprawiedliwości społecznej”, lecz na podstawie konkretnych dowodów przedstawionych przez wnioskodawcę. To na osobie żądającej stwierdzenia zasiedzenia spoczywa obowiązek wykazania, że faktycznie władała nieruchomością jak właściciel.
Najczęściej problemem jest brak udokumentowania tak zwanego „władztwa właścicielskiego”. Aby zwiększyć szanse na korzystne rozstrzygnięcie, trzeba wykazać przed sądem realne, konkretne akty posiadania. Szczególne znaczenie mają w praktyce m.in.:
p o t w i e r d z e n i a opłacania podatku od nieruchomości (także wtedy, gdy decyzja była wystawiona na nieżyjącego przodka, ale faktycznie podatek regulował wnioskodawca),
z e z n a n i a sąsiadów potwierdzające, że to właśnie wnioskodawca od lat użytkuje nieruchomość, kosi, ogrodził teren, naprawia ogrodzenie i zachowuje się jak właściciel,
z d jęcia dokumentujące prowadzone inwestycje (budowę, nasadzenia drzew, inne nakłady),
mapy oraz dokumentacja geodezyjna, pozwalające precyzyjnie określić zakres faktycznego władania.
Warto także zachować ostrożność przy kontaktach z formalnym właścicielem przed upływem terminu zasiedzenia. Niektóre formy zwrócenia się o „zgodę na korzystanie” czy nieumiejętnie prowadzone negocjacje dotyczące zakupu gruntu mogą zostać potraktowane jako przejaw uznania cudzej własności. W określonych sytuacjach może to prowadzić do podważenia samoistnego charakteru posiadania, a w konsekwencji – utrudnić skuteczne powołanie się na zasiedzenie. Dlatego każdy istotny krok warto wcześniej skonsultować z prawnikiem, aby nie doprowadzić nieświadomie do osłabienia swojej pozycji procesowej.
Procedura sądowa – krok po kroku
Stwierdzenie zasiedzenia następuje wyłącznie na drodze sądowej. Nie można tego załatwić u notariusza.
Wniosek. Należy złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości.
Właściwość sądu: Sądem właściwym jest Sąd Rejonowy (Wydział Cywilny) właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
Uczestnicy: We wniosku należy wskazać wszystkich zainteresowanych, przede wszystkim dotychczasowych właścicieli widniejących w księdze wieczystej (lub ich następców prawnych).
Opłata sądowa: Opłata od wniosku jest stała i wynosi 2000 zł .
Czas trwania: Sprawy o zasiedzenie są skomplikowane i długotrwałe. Średni czas trwania to od 12 do 24 miesięcy w I instancji, a w przypadku konieczności poszukiwania spadkobierców lub sporów granicznych – znacznie dłużej.⠀
Opodatkowanie zasiedzenia.
Mimo że nabycie następuje z mocy prawa, fiskus upomina się o swoją część. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Stawka podatku: Wynosi 7% podstawy opodatkowania.
Podstawa: Wartość rynkowa nieruchomości w dniu uprawomocnienia się postanowienia sądu (nie wartość z początku biegu zasiedzenia!).
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości.⠀
Podatnik ma miesiąc na złożenie zeznania podatkowego (SD-3) od dnia uprawomocnienia się postanowienia.
Podsumowanie
Zasiedzenie nieruchomości to potężne narzędzie prawne, pozwalające uregulować zaszłości historyczne i rodzinne spory o grunt. Wymaga ono jednak precyzyjnego przygotowania strategii procesowej i zgromadzenia mocnych dowodów.
Masz wątpliwości co do statusu prawnego swojej nieruchomości? Zespół DLB. oferuje kompleksową analizę przesłanek zasiedzenia oraz reprezentację w postępowaniu sądowym.
FAQ – warunki zasiedzenia – najczęściej zadawane pytania
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby zasiedzieć nieruchomość?
Łącznie dwa: posiadanie samoistne (władanie rzeczą jak właściciel – samodzielne decyzje, podatki, remonty bez pytania o zgodę, ogrodzenie, uchodzenie za właściciela w oczach otoczenia) oraz nieprzerwany upływ czasu: 20 lat przy dobrej wierze, 30 lat przy złej.
Czy umowa kupna bez notariusza daje dobrą wiarę?
Nie. Według rygorystycznego orzecznictwa Sądu Najwyższego osoba, która weszła w posiadanie na podstawie umowy bez aktu notarialnego, jest posiadaczem w złej wierze – wie lub powinna wiedzieć, że do przeniesienia własności potrzebny jest notariusz. Obowiązuje ją więc termin 30 lat.
Czy współwłaściciel może zasiedzieć udziały pozostałych?
Tak, ale musi wykazać, że rozszerzył posiadanie ponad swój udział i wyraźnie zamanifestował to wobec pozostałych współwłaścicieli. Samo administrowanie nieruchomością nie wystarczy – konieczna jest jawna zmiana woli władania „całością dla siebie”.
Kto musi udowodnić posiadanie samoistne?
Wnioskodawca, choć pomaga mu domniemanie z art. 339 k.c., że ten, kto faktycznie włada rzeczą, jest posiadaczem samoistnym. Kluczowe dowody to potwierdzenia opłacania podatku, zeznania sąsiadów, zdjęcia inwestycji oraz mapy i dokumentacja geodezyjna. Uwaga: prośba do właściciela o „zgodę na korzystanie” może zostać uznana za uznanie cudzej własności.
Jak wygląda sprawa o zasiedzenie i ile kosztuje?
Wyłącznie w sądzie – notariusz tego nie załatwi. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości, wskazując wszystkich zainteresowanych (w tym właścicieli z księgi wieczystej). Opłata stała wynosi 2 000 zł, a sprawa w pierwszej instancji trwa zwykle 12-24 miesiące.
Czy od zasiedzenia płaci się podatek?
Tak – podatek od spadków i darowizn w wysokości 7% wartości rynkowej nieruchomości z dnia uprawomocnienia się postanowienia. Zeznanie SD-3 trzeba złożyć w ciągu miesiąca od tej daty.
Jak rozwiązać umowę?
W kolejnym artykule z serii „Rozumiem umowy”, zgłębimy często pomijane aspekty umów, mające jednak kluczowe znaczenie dla zrozumienia Twojej sytuacji. Naszym celem jest zdemistyfikowanie skomplikowanego języka prawnego i uczynienie go zrozumiałym dla każdego. Niezależnie od doświadczenia czy wiedzy prawniczej. Omówmy więc jak rozwiązać umowę.
Jeśli zastanawiasz się nad daną kwestią – dzisiejszy artykuł jest dla Ciebie. Piszemy o tym, kiedy i jak możesz zakończyć umowę. W praktyce często dochodzi bowiem do sytuacji, w której pomimo początkowych zapewnień i wzajemnego zaufania kontrahentów, któraś ze stron decyduje się na zakończenie umowy. Decyzja ta prowadzi do zakończenia trwania wzajemnych zobowiązań. Dlatego też jest to bardzo doniosła kwestia. Istnieje wiele różnych przyczyn, przez które można rozwiązać umowę, jak również różne zasady i procedury, których należy przestrzegać. Zapraszamy do lektury.
Zasady rozwiązania umowy
Przyczyn rozwiązania umów, jak już napisaliśmy powyżej, może być bardzo wiele. Może to być m.in. niewykonanie lub niedopełnienie warunków umowy przez jedną ze stron, upływ okresu, na który umowa była zawarta czy też sytuacja, kiedy na mocy wzajemnego porozumienia obie strony umowy decydują o jej zakończeniu. Istnieje kilka podstawowych zasad związanych z rozwiązywaniem umów:
Przestrzeganie terminów – umowa może określać np. okres wypowiedzenia, który musi minąć, aby daną umowę uznać za rozwiązaną. Terminu tego musi przestrzegać strona rozwiązująca umowę.
Forma rozwiązania umowy – w przypadku większości umów, rozwiązanie powinno zostać potwierdzone na piśmie i przekazane drugiej stronie w formie wypowiedzenia lub odstąpienia. Wszystko w tym przypadku zależy jednak od szczegółowych postanowień danej umowy.
Zgodność z przepisami prawa – rozwiązanie umowy powinno być zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz postanowieniami samej umowy. Oznacza to, że już na etapie konstruowania umowy powinieneś zwrócić uwagę na regulacje zawarte np. w Kodeksie cywilnym dotyczące danego rodzaju umowy. Dla przykładu – w przypadku umowy najmu, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, to wtedy obie strony takiej umowy mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych przez siebie umowie, a jeżeli nie zawarto takich postanowień – to z zachowaniem terminów wskazanych w art. 673 § 2 Kodeksu.
Rozwiązanie umowy niesie za sobą także odpowiednie skutki. Po pierwsze, jest to wygaśnięcie obowiązków stron. Gdy następuje rozwiązanie umowy strony są co do zasady zwolnione z dalszych zobowiązań wynikających z umowy. Po drugie, skutki dotyczą także uregulowania spraw finansowych. Strony powinny bowiem uregulować wszelkie zaległe płatności, jakie mogą wynikać z rozwiązania umowy. Po trzecie, jest to ochrona poufności. Strony umowy bardzo często, nawet mimo zakończenia trwania danej umowy, powinny nadal przestrzegać zobowiązań dotyczących poufności informacji. Dotyczy to np. tajemnicy handlowej związanej ze swoim kontrahentem.
Jak rozwiązać umowę – sposoby
Infografika: DLB.
Rozwiązania umowy możesz dokonać na kilka sposobów:
na mocy porozumienia stron,
za wypowiedzeniem,
poprzez odstąpienie od umowy.
Zakończenie umowy na mocy porozumienia stron
Przede wszystkim strony umowy mogą postanowić o rozwiązaniu umowy na podstawie wzajemnego porozumienia. W takim przypadku zarówno Ty, jak i druga strona, musicie być zgodni co do zakończenia umowy. Możecie także ustalić wszelkie warunki i skutki takiego rozwiązania. Porozumienie stron opiera się na pełnej i dobrowolnej zgodzie obu stron na zakończenie umowy. Oznacza to, że strony są zgodne co do tego, że kontynuacja umowy nie jest w ich interesie. Albo, że wystąpiły okoliczności, które sprawiają, że zakończenie umowy jest najlepszym rozwiązaniem dla obu stron.
W ramach porozumienia stron, zarówno Ty, jak i druga strona, macie możliwość negocjowania warunków rozwiązania umowy. Możecie ustalić wszelkie szczegóły dotyczące zakończenia umowy. Na przykład: data zakończenia, warunki finansowe, podział aktywów lub inne ważne kwestie dotyczące zakończenia umowy. Takie porozumienie warto odpowiednio udokumentować. Rekomendujemy formę pisemną. Dokument taki powinien zawierać wszystkie ustalenia i porozumienia obu stron w sprawie zakończenia umowy. Porozumienie stron jako metoda zakończenia umowy daje obu stronom większą kontrolę nad procesem zakończenia umowy. Pozwala również na elastyczność w ustalaniu warunków rozwiązania.
Wypowiedzenie umowy
Drugim ze wskazanych sposobów jest wypowiedzenie umowy. Jest to jeden z najpowszechniejszych sposobów zakończenia umowy. Może polegać na złożeniu przez Ciebie pisemnego oświadczenia, w którym informujesz drugą stronę o zamiarze rozwiązania umowy w określonym terminie. Bardzo często szczegółowe postanowienia dotyczące tego, jakie są terminy wypowiedzenia danej umowy znajdziesz w samej umowie. Zwykle określa ona, jaki jest termin wypowiedzenia i czy jest to np. jeden miesiąc, trzy miesiące czy też dłuższy okres.
Takie warunki wypowiedzenia zawarte w umowie mogą określać zarówno minimalny okres wypowiedzenia,który musi zostać zachowany, jak i sposób dostarczenia wypowiedzenia drugiej stronie (np. w formie pisemnej). Przestrzeganie tych warunków jest istotne dla ważności wypowiedzenia. Ze względów dowodowych warto zadbać o formę pisemną takiego wypowiedzenia umowy. Wtedy Twoje wypowiedzenie umowy powinno zawierać jasne informacje, takie jak nazwa umowy, którą wypowiadasz, jej numer, datę złożenia wypowiedzenia, określenie strony wypowiadającej umowę, termin wypowiedzenia oraz ewentualnie inne elementy (np. przyczynę, jeśli jest wymagana).
Praktyczna wskazówka
W niektórych umowach istnieją postanowienia, które umożliwiają stronie wypowiedzenie umowy bez podania przyczyny. Oznacza to, że strona może zdecydować się na rozwiązanie umowy bez konkretnego uzasadnienia. W umowie można zawrzeć także postanowienia, zgodnie z którymi wypowiedzenie umowy w danym terminie będzie możliwe tylko jeśli zajdą ku temu ważne przyczyny. Zalicza się do nich: brak dokonania zapłaty przez stronę przez okres kilku miesięcy, brak możliwości współpracy z drugą stroną, zaprzestanie dostaw towarów od kontrahenta, itd. Zawsze sprawdzaj zatem treść umowy i postanowienia dotyczące tego, w jakich przypadkach i terminie będziesz mógł zakończyć (wypowiedzieć) umowę.
Regulacje w umowie dotyczące wypowiedzenia mogą wyglądać np. w ten sposób:
1. Strony mogą wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, bez podania przyczyny.
2. Umowa może być rozwiązana z ważnych powodów przez każdą ze Stron przez jednostronne jej wypowiedzenie na koniec miesiąca z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia.
3. Za ważne przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy przez Zleceniobiorcę uważa się w szczególności zaleganie przez Zleceniodawcę z zapłatą wynagrodzenia za co najmniej 2 miesiące, brak współpracy Zleceniodawcy przy realizacji umowy oraz rażące naruszanie innych postanowień niniejszej Umowy.
4. Wypowiedzenie Umowy powinno nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Odstąpienie od umowy
Trzeci sposób dotyczący tego jak rozwiązać umowę jest najbardziej radykalny. Jest to odstąpienie od umowy. Ta forma zakończenia umowy, umożliwia Tobie lub kontrahentowi wycofanie się z umowy ze względu na określone przyczyny lub warunki. Podstawy odstąpienia mogą być określone zarówno w samych umowach, jak i w odpowiednich przepisach prawnych. Postanowienie umowne dotyczące odstąpienia może być uregulowane np. w ten sposób:
1. Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w terminie do dnia 10 lipca 2023 roku. Odstąpienie od umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Odstąpienie od umowy będzie skuteczne, jeżeli odstępujący jednocześnie zapłaci na rzecz drugiej strony odstępne w wysokości 10% ceny przedmiotu umowy opisanej w § 1 Umowy.
W postanowieniach umownych dotyczących odstąpienia możliwe jest zawarcie także regulacji związanych z zapłatą tzw. odstępnego. Zapłata odstępnego ma na celu rekompensatę strat poniesionych przez drugą stronę w wyniku nieprzewidzianego rozwiązania umowy. Taka klauzula w umowie może określać wysokość odstępnego, sposób obliczania odszkodowania oraz warunki, które muszą zostać spełnione, aby otrzymać odszkodowanie. Jeśli chodzi zaś o wysokość takiego odstępnego, to zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2022 roku w sprawie o sygn. akt I NSNc 398/21:
,,Co do zasady wysokość odstępnego strony mogą wskazać według uznania. Z art. 395 k.c. wynika jedynie, że odstępne powinno stanowić oznaczoną sumę pieniężną”.
Ponadto, strona zamierzająca odstąpić od umowy powinna zawiadomić drugą stronę o swoim zamiarze – najlepiej w formie pisemnej. Umowa lub przepisy prawne mogą określać okresy, w których odstąpienie od umowy jest dozwolone. Odstąpienie od umowy posiada zwykle także odpowiednie skutki w zakresie zobowiązań stron i konsekwencji prawnych. Skutki te mogą obejmować między innymi zobowiązanie drugiej strony do zwrotu otrzymanych środków czy też rozwiązanie wszelkich zobowiązań wynikających z umowy.
Różnice pomiędzy wypowiedzeniem a odstąpieniem od umowy
Czym zatem różni się odstąpienie od wypowiedzenia umowy? Odstąpienie ma na celu przywrócenie obu stron do sytuacji, w jakiej się znajdowały przed zawarciem umowy. Skutki odstąpienia są zatem takie, jakby umowa wcale nie była zawarta pomiędzy Tobą a Twoim kontrahentem. Natomiast wypowiedzenie niesie za sobą skutki dopiero od chwili złożenia takiego wypowiedzenia. Zatem w przypadku wypowiedzenia umowy już wykonane wcześniej przez strony umowy świadczenia nie podlegają zwrotowi. Nie trzeba także realizować kolejnych. Natomiast w przypadku odstąpienia, strony zwracają sobie nawzajem otrzymane wcześniej świadczenia.
FAQ – rozwiązanie umowy – najczęściej zadawane pytania
W jaki sposób można rozwiązać umowę?
Na trzy sposoby: za porozumieniem stron (obie strony zgodnie ustalają warunki i datę zakończenia), przez wypowiedzenie (jednostronne oświadczenie z zachowaniem terminu wypowiedzenia) albo przez odstąpienie od umowy (najbardziej radykalne, na podstawie umowy lub przepisów).
Czym różni się wypowiedzenie od odstąpienia od umowy?
Wypowiedzenie działa od chwili jego złożenia – wcześniej wykonane świadczenia nie podlegają zwrotowi, tylko nie realizuje się kolejnych. Odstąpienie przywraca strony do sytuacji sprzed zawarcia umowy, jakby nigdy jej nie było – strony zwracają sobie otrzymane świadczenia.
Czy wypowiedzenie umowy musi być na piśmie?
Zależy od umowy – wiele z nich zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności. Nawet gdy nie wymaga, ze względów dowodowych warto wypowiedzieć na piśmie, wskazując nazwę i numer umowy, datę, stronę wypowiadającą, termin wypowiedzenia i ewentualnie przyczynę.
Czy można wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny?
Tylko jeśli umowa tak stanowi. Umowy często przewidują wypowiedzenie bez przyczyny z dłuższym terminem (np. trzymiesięcznym) oraz wypowiedzenie z ważnych powodów z krótszym terminem – np. przy zaleganiu z zapłatą za co najmniej 2 miesiące czy braku współpracy drugiej strony.
Co to jest odstępne?
Suma pieniężna, którą strona odstępująca płaci drugiej stronie jako rekompensatę za nieprzewidziane zakończenie umowy – odstąpienie jest skuteczne tylko wraz z jej zapłatą. Według Sądu Najwyższego (I NSNc 398/21) wysokość odstępnego strony mogą ustalić według uznania, byle była to oznaczona kwota.
Klauzule umowne: dodatkowe opłaty i kary umowne
Kary umowne i dodatkowe opłaty – klauzule w umowie
Infografika: DLB.
Tematem drugiego artykułu z serii „Rozumiem umowy”, będą klauzule umowne dotyczące dodatkowych opłat i kar umownych. Stanowią one ważny element umów między stronami. Dlatego, że regulują warunki finansowe i sankcje za niewykonanie zobowiązań umownych. Przy zawieraniu umowy powinieneś zwracać szczególną uwagę na te klauzule, aby uniknąć przykrych niespodzianek w trakcie realizacji umowy. Dodatkowe opłaty i kary umowne mogą stanowić źródło nieprzewidzianych i niezamierzonych dodatkowych kosztów. Zapraszamy do uważnej lektury naszego artykułu.
Klauzule dotyczące dodatkowych opłat i kar umownych w umowach
Klauzule dotyczące dodatkowych opłat i kar umownych powinny być jasne, precyzyjne i zrozumiałe dla obu stron umowy. Powinieneś przy ich formułowaniu pamiętać, aby unikać używania zbyt ogólnych terminów. Niestety może to prowadzić do różnych interpretacji (wskazywać wprost z jakimi działaniami, np. transportem towaru, wiążą się dodatkowe opłaty). Warto upewnić się, że klauzule są sformułowane w sposób jednoznaczny. Tak, aby nie budziły wątpliwości stron co do ich znaczenia i zastosowania. W przeciwnym razie nieuniknione może okazać się rozwiązanie sporu przez sąd.
Wysokość
Umowa powinna także jasno określać wysokość ewentualnych dodatkowych opłat. Należy sprecyzować, czy opłaty są stałe, czy nalicza się je procentowo od wartości umowy czy też ustala się je w inny sposób. Ważne jest również określenie podstawy obliczenia kar i opłat. Na przykład czy kara będzie naliczana za każdorazowe złamanie jej postanowień, czy za każdy dzień opóźnienia z wydaniem towaru itd. Nadto, przy umieszczaniu klauzul dotyczących kar umownych w umowie warto zwrócić uwagę na warunki ich zastosowania. Często spotykaną praktyką jest ustalenie maksymalnej wysokości kary umownej. Po przekroczeniu danej wartości dalsze kary nie mogą być naliczane.
Podstawy naliczenia
Przy zawieraniu i negocjowaniu umów zwróć uwagę jakie są przesłanki do naliczenia dodatkowych opłat oraz kar umownych. Postanowienia te powinny jasno określać sytuacje, gdy zasadne jest naliczenia dodatkowych opłat czy kar umownych. Każda ze stron umowy powinna rozumieć klauzule umowne w ten sam sposób. Warto poświęcić czas zawierając umowę, by w przyszłości uniknąć ewentualnych sporów sądowych.
W zakresie ewentualnych sporów, w umowie również warto dodać klauzulę dotyczącą mediacji lub arbitrażu jako alternatywnego sposobu rozstrzygania sporów. W przypadku bowiem zaistnienia sporu może okazać się to szybszą i tańszą opcją aniżeli postępowanie sądowe.
Tzw. klauzule abuzywne
Wreszcie, tworząc klauzule umowne dotyczące dodatkowych opłat i kar umownych musisz pamiętać o zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Upewnij się, że żadna z klauzul nie narusza przepisów ochrony konsumenta, konkurencji lub innych istotnych regulacji prawnych. Co do zasady – umowę możesz bowiem ze swoim kontrahentem uregulować w sposób swobodny sposób. Jednakże są przepisy, których naruszać nie można. Niedozwolone prawem klauzule to tzw. klauzule abuzywne. Zamieszczenie ich w umowie powoduje, że są one nieważne. W przypadku wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie kontraktowym.
Dokładność i rzetelność
Warto także pamiętać, że umowa powinna zawierać wykaz wszystkich potencjalnych dodatkowych opłat, które mogą być naliczane przez jedną ze stron. Warto sprecyzować rodzaj opłat, takich jak opłaty za różnego rodzaju usługi dodatkowe (np. montaż), koszty transportu, ubezpieczenia przedmiotu czy też inne opłaty związane z wykonaniem umowy. Klauzula powinna precyzować, jakie opłaty są objęte umową oraz jakie warunki muszą być spełnione, aby dane opłaty zostały naliczone.
Jako przykłady postanowień umownych dotyczących dodatkowych opłat można wskazać między innymi tzw. klauzulę waloryzacyjną. Ma ona na celu dostosowanie wartości finansowej umowy do różnego rodzaju zmian zachodzących na rynku. Klauzula taka umożliwia stronom umowy utrzymanie równowagi finansowej i ochronę przed skutkami inflacji lub innych czynników wpływających na wartość pieniądza w czasie.
Klauzula waloryzacyjna powinna zawierać jasną definicję i zakres obiektu waloryzacji. Może to być wartość umowy, wynagrodzenie, czynsz, opłata lub inny parametr finansowy, który podlega dostosowaniu do zmian w określonym wskaźniku. Należy precyzyjnie określić, jakie wskaźniki będą stosowane do waloryzacji, na przykład: indeks cen konsumpcyjnych, stawki inflacji lub inny wskaźnik ekonomiczny. Przykład takiej klauzuli umownej może prezentować się w ten sposób:
,,Czynsz najmu lokalu będącego przedmiotem Umowy będzie waloryzowany corocznie 1 stycznia o wartość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku, na podstawie danych publikowanych przez GUS. Waloryzacja następuje przez powiadomienie drugiej Strony i nie wymaga zmiany umowy. Zwaloryzowana stawka czynszu znajduje zastosowanie począwszy od kolejnego miesiąca kalendarzowego, następującego po otrzymaniu powiadomienia przez drugą Stronę”.
Klauzula powinna wskazywać, gdzie strony umowy będą uzyskiwać informacje na temat wskaźników używanych do waloryzacji. Może to być instytucja statystyczna (np. GUS), bank centralny lub inne źródło danych. W umowach wskazuje się także w jaki sposób ustalać wartości wskaźników (np. dane opublikowane na koniec każdego okresu).
Kary umowne – rodzaje, praktyka
Drugim z elementów, który dotyczy aspektów finansowych umów, jest kara umowna. Kary umowne są klauzulami często stosowanymi w umowach. Mają na celu zabezpieczenie stron przed nieprawidłowym wykonaniem umowy lub niewykonaniem zobowiązań.
Konstrukcja kary umownej
Klauzula kary umownej zwykle określa konkretną sumę pieniężną lub inne sankcje, które strona zobowiązana może ponieść w przypadku naruszenia postanowień umowy. W praktyce istnieje kilka rodzajów kar umownych stosowanych w umowach cywilnoprawnych.
Według postanowień Kodeksu cywilnego, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej. Dlatego też kare umowną nazywa się czasem ,,odszkodowaniem umownym”. Jest rodzajem dodatkowego ,,motywatora” dla dłużnika, która wpływa nie tylko na samo spełnienie świadczenia, ale często także na jego termin.
Wysokość kar umownych
Strony mogą dowolnie ukształtować klauzule umowne dotyczące kar umownych. Karę można określić np. kwotowo (np. 10.000,00 zł brutto za każde naruszenie umowy) albo procentowo (np. kara w postaci 1% ceny sprzedawanej rzeczy za każdy dzień zwłoki). Nie może ona jednak dotyczyć zobowiązań pieniężnych (co oznacza, że nie może być nałożona np. za brak dokonania terminowej płatności). Dla przykładu, kara umowna w umowie może być skonstruowana w ten sposób:
,,Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku zwłoki w wykonaniu dzieła, Zamawiającemu przysługuje kara umowna w wysokości 1% wartości dzieła brutto wskazanej w ust. 2 Umowy za każdy dzień zwłoki. Maksymalna wysokość kary umownej nie może jednak przekroczyć łącznej kwoty 10.000,00 zł brutto. Dochodzenie zastrzeżonej kary umownej nie wyklucza dochodzenia przez Zamawiającego odszkodowania na zasadach ogólnych”.
Ponadto, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. O tym czy poniesienie szkody ma nie czy nie wpływu na zasadność naliczenia kary umownej pisaliśmy w tym artykule.
Miarkowanie kar umownych
Warto także wspomnieć, że jeżeli jedna strona w znacznej części wykonała umowę (np. doszło do wykonania 90% rzeczy będącej przedmiotem umowy o dzieło), to wówczas dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana– wówczas kara umowna może podlegać tzw. ,,miarkowaniu” przez sąd.
Oznacza to, że dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Strony biorąc pod uwagę określoną umowę, jej charakter, przedmiot oraz np. wysokość ceny, powinny bowiem do niej odpowiednio dopasować wysokość kary umownej. W praktyce może bowiem okazać, że zbyt wygórowana będzie kara umowna w umowie, która dotyczy sprzedaży sprzętu AGD za kilkaset złotych, a kary umowne zastrzeżone w umowie będą kilka razy wyższe. Mowa jest wówczas o wspominanym miarkowaniu kary umownej. Miarkowania wysokości kary umownej dokonuje sąd wyłącznie na żądanie dłużnika (zobowiązanego do zapłaty kary umownej).
Zwłoka a opóźnienie
Istotna dla kary umownej jest także różnica między pojęciem ,,zwłoki” a ,,opóźnienia”. Terminy te są często używane przy tworzeniu kary umownej. Niezasadnie są także utożsamiane. Opóźnienie stanowi niewykonanie danego działania w odpowiednim czasie, bez względu na przyczynę, a zwłoka wymaga zawinienia po stronie osoby, która była zobowiązana do wykonania czynności. Zwłoka oznacza zatem, że dana osoba jest winna temu, że nie wykonała umowy w czasie (nie wynikało to np. z siły wyższej). Określenie w karze umownej, że przysługuje ona za każdy dzień zwłoki może zatem wiązać się z koniecznością udowadniania tego, że działanie dłużnika miało charakter zawiniony.
Podsumowanie
Podsumowując, klauzule umowne dotyczące dodatkowych opłat i kar umownych mają istotne znaczenie dla uregulowania warunków finansowych i sankcji w umowach. Warto je jasno i precyzyjnie sformułować, określić wysokości opłat i kar, warunki związane z karą umowną i zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Są to kluczowe elementy na które warto zwracać uwagę przy analizie i negocjowaniu takich klauzul.
FAQ – kary umowne i dodatkowe opłaty – najczęściej zadawane pytania
Czym jest kara umowna?
Zastrzeżoną w umowie sumą pieniężną, którą strona płaci za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego – stąd nazwa „odszkodowanie umowne”. Należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.
Czy karę umowną można zastrzec za brak zapłaty w terminie?
Nie. Kara umowna nie może dotyczyć zobowiązań pieniężnych, więc nie da się jej nałożyć za nieterminową płatność. Można ją określić kwotowo (np. 10 000 zł za każde naruszenie) albo procentowo (np. 1% ceny za każdy dzień zwłoki), często z górnym limitem.
Czy sąd może obniżyć karę umowną?
Tak, przez tzw. miarkowanie – gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane (np. w 90%) albo gdy kara jest rażąco wygórowana. Sąd robi to wyłącznie na żądanie dłużnika, a nie z urzędu.
Jaka jest różnica między zwłoką a opóźnieniem?
Opóźnienie to niewykonanie w terminie bez względu na przyczynę; zwłoka wymaga zawinienia dłużnika. Jeśli kara przysługuje „za każdy dzień zwłoki”, wierzyciel może musieć wykazać, że niewykonanie w terminie było zawinione, a nie wynikało np. z siły wyższej.
Na co uważać przy klauzulach o dodatkowych opłatach?
Klauzula powinna wymieniać wszystkie potencjalne opłaty (montaż, transport, ubezpieczenie), ich wysokość lub sposób obliczenia oraz warunki naliczenia. Przy klauzuli waloryzacyjnej trzeba wskazać, co podlega waloryzacji, według jakiego wskaźnika (np. GUS) i skąd brać dane. Klauzule sprzeczne z prawem, np. naruszające ochronę konsumenta, są nieważne jako abuzywne.
Rodzaje umów i ich charakterystyka
Rodzaje umów – podstawowa charakterystyka
Umowa jest fundamentalnym pojęciem w polskim prawie cywilnym. Stanowi ona podstawę dla większości transakcji i stosunków prawnych między określonymi podmiotami. Istnieje wiele różnych rodzajów umów w polskim prawie, z których każda ma swoje własne cechy i zasady regulujące jej funkcjonowanie. W tym artykule przedstawimy podstawowe rodzaje umów oraz ich charakterystykę.
Podstawowe rodzaje umów
Umowa stanowi zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron, które prowadzi do powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Umowa jest wiążącym porozumieniem między stronami, które określa prawa i obowiązki każdej ze stron.
Aby umowa była ważna i prawnie skuteczna, musi spełniać określone wymagania, takie jak:
zgodność z prawem,
dobrowolność stron
określenie przedmiotu umowy.
Elementem niezbędnym do stwierdzenia ważności każdej umowy, niezależnie od jej rodzaju, jest zaś to, aby zawierała ona zgodne oświadczenie woli obydwu stron umowy.
Formy zawieranych umów
Infografika: DLB.
Umowy mogą być zawierane w różnych formach – w formie (1) pisemnej, (2) dokumentowej, (3) elektronicznej, (4) aktu notarialnego oraz innych. W przypadku niektórych umów ustawodawca wymaga zachowania odpowiedniej formy, tak by umowa była ważna (np. sprzedaż nieruchomości w formie aktu notarialnego). Umowy w polskim prawie dzielą się na wiele różnych rodzajów, w zależności od przyjętego kryterium podziału.
Podstawowy podział dzieli umowy na: (1) umowy nazwane, (2) nienazwane oraz (3) umowy mieszane.
Umowy nazwane, nienazwane i mieszane
Pierwsze z nich, czyli umowy nazwane to takie, które są uregulowane w polskim prawie a dokładniej w Kodeksie cywilnym. Do umów nazwanych zalicza się umowa sprzedaży, umowa najmu, umowa darowizny, umowa zlecenia, umowa o dzieło i inne.
Drugie ze wskazanych, tj. umowy nienazwane, to umowy, które nie mają swojego odrębnego uregulowania w polskim prawie. Opierają się na ogólnych zasadach prawa cywilnego. Są to umowy, które nie pasują do konkretnych kategorii, ale są ważne i skuteczne, o ile spełniają ogólne wymagania umowy. Jest to np. umowa faktoringu albo forfaitingu.
Ostatnimi z wymienionych są umowy mieszane, które łączą w sobie elementy obu wcześniej wspomnianych typów umów. Najczęściej polegają na zawarciu umowy nazwanej, ale z wprowadzeniem do niej pewnych zmian lub odmienności wynikających z ustaleń dokonanych przez strony.
Jak wskazywał zaś Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 listopada 2006 roku:
Umową mieszaną określa się umowę łączącą elementy treści różnych typów umów. W drodze takiej umowy strony kreują jeden stosunek zobowiązaniowy obejmujący kilka, a nawet wiele obowiązków świadczeń. Z tego też względu zarówno okoliczności wpływające na skuteczność umowy, jak i zdarzenia odnoszące się do wynikającego z niej zobowiązania, w tym m.in. odstąpienie od umowy, w sposób niejako naturalny dotyczą wszystkich skutków prawnych umowy, jeżeli nic innego nie wynika z przepisu szczególnego (art. 58 § 3 k.c.) [1]Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2006 roku, sygn. akt II CSK 267/06, LEX nr 445259..
Umowy swobodnie negocjowane oraz umowy adhezyjne
Nadto, funkcjonują także umowy swobodnie negocjowane oraz umowy adhezyjne. Różnią się one pod względem procesu negocjacji i równowagi sił między stronami. Umowy swobodnie negocjowane to umowy, w których strony mają możliwość swobodnego ukształtowania warunków umowy.
Obie strony mają równy wpływ na zawarcie umowy i mogą negocjować warunki oraz wprowadzać zmiany zgodnie z własnymi interesami. Strony w umowach swobodnie negocjowanych mają większą elastyczność i autonomię w ustalaniu postanowień umowy. Przykładem takiej umowy może być umowa sprzedaży nieruchomości.
Natomiast umowy adhezyjne to umowy, które są przygotowane przez jedną ze stron (najczęściej przez przedsiębiorcę) i przedstawiane drugiej stronie do akceptacji w gotowej postaci, z niewielką możliwością negocjacji warunków. Strona akceptująca umowę ma ograniczoną zdolność do wprowadzania zmian i musi przyjąć większość postanowień umowy w gotowej formie. Umowy adhezyjne stosuje się często w przypadku umówubezpieczeniowych, umów telekomunikacyjnych, umów bankowych.
Umowy jednostronnie i dwustronnie zobowiązujące
Jednostronnie zobowiązujące to takie umowy, w których jedna strona zaciąga określone zobowiązanie, podczas gdy druga strona otrzymuje pewne prawa lub korzyści. Druga strona nie ma zatem obowiązku świadczenia w zamian. Przykładem umowy jednostronnie zobowiązującej jest umowa darowizny, gdzie darczyńca zobowiązuje się do przekazania majątku obdarowanemu, który nie ma obowiązku świadczenia czegokolwiek w zamian. Natomiast umowy dwustronnie zobowiązujące to umowy, w których obie strony ponoszą wzajemne zobowiązania. Oznacza to, że każda ze stron ma obowiązek spełnienia określonych świadczeń lub czynności na rzecz drugiej strony. Przykładem umowy dwustronnie zobowiązującej jest umowa sprzedaży.
Umowy odpłatne i nieodpłatne
Kolejne rodzaje umów dzielą się w oparciu o kryterium odpłatności. Wyróżnia się umowy odpłatne oraz nieodpłatne. W przypadku umów odpłatnych istnieje wzajemna wymiana wartości między stronami – każda ze stron uzyskuje określoną korzyść majątkową, niekoniecznie pieniężną. Przykładem umowy odpłatnej jest umowa o dzieło. Umowy nieodpłatne to natomiast umowy, w których jedna strona zobowiązuje się do świadczenia korzyści lub usługi na rzecz drugiej strony bez oczekiwania na jakąkolwiek odpłatność. W takich umowach brak jest wymiany wartości materialnej między stronami. Przykładem jest umowa darowizny.
Umowy konsensualne i realne
Ponadto, w praktyce funkcjonują również umowy konsensualne i realne. Umowy konsensualne są ważne w momencie, gdy strony wyrażają zgodę na zawarcie umowy, niezależnie od przekazania przedmiotu umowy. Jest to np. umowa zlecenia. Natomiast umowy realne, oprócz wyrażenia woli stron, wymagają również fizycznego przekazania przedmiotu umowy w celu ich ważności. Faktyczne przeniesienie władztwa nad przedmiotem jest istotne, ponieważ dokonuje się go jednocześnie z wyrażeniem woli lub w późniejszym czasie, ale w związku z zawarciem umowy. Jest to np. umowa przechowania.
Umowy obligacyjne i rozporządzające
Ostatni z omawianych podziałów obejmuje umowy obligacyjne i rozporządzające. W przypadku umów obligacyjnych istotą jest zobowiązanie dłużnika do świadczenia, które polega na przeniesieniu swoich praw na rzecz wierzyciela. Umowy obligacyjne powodują powstanie stosunku zobowiązaniowego między stronami (np. umowa sprzedaży). Natomiast umowy rozporządzające to takie umowy, które nie wymagają świadczenia, ale bezpośrednio prowadzą do skutków prawnych, takich jak przeniesienie, zmiana, obciążenie lub zniesienie określonych praw lub obowiązków (np. zwolnienie z długu).
Rodzaje umów – charakterystyka poszczególnych typów
Do najczęściej zawieranych w praktyce umów należą umowy wskazane wprost w Kodeksie cywilnym. Jedną z tego typu umów jest umowa sprzedaży. Umowa sprzedaży jest jednym z najczęściej spotykanych rodzajów umów w prawie polskim. Polega ona na zobowiązaniu jednej strony, zwanej sprzedawcą, do przeniesienia własności rzeczy na drugą stronę, zwaną kupującym, w zamian za zapłatę określonej ceny. Umowa sprzedaży może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.
Niezwykle popularna jest także umowa najmu. Jest ona zawierana pomiędzy wynajmującym a najemcą. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (np. określony lokal mieszkalny) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu reguluje prawa i obowiązki stron, takie jak okres trwania najmu, wysokość czynszu, prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego oraz inne.
Kolejną z omawianych jest umowa darowizny, która polega na nieodpłatnym przekazaniu majątku przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. Jest to forma dobrowolnego i bezpłatnego przekazania majątku. Darczyńca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy jest ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Istotne są także umowa zlecenia oraz umowa o dzieło. Omówimy je szerzej w dalszych odcinkach serii ,,Rozumiem umowy”. Na ten moment warto wskazać, że umowa zlecenia to umowa, w której przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie za wynagrodzenie. Umowa zlecenia może dotyczyć różnych dziedzin, takich jak usługi prawne, księgowe, projektowe i inne. Natomiast umowa o dzieło jest zawierana między zamawiającym a wykonawcą i polega na tym, iż przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Umowa o dzieło może obejmować takie dziedziny jak projektowanie, pisarstwo, tworzenie stron internetowych itd.
Warto pamiętać
Warto zauważyć, że omawiane przez nas krótko rodzaje umów to tylko niektóre z podstawowych umów występujących w polskim prawie. Istnieje wiele innych rodzajów umów, takich jak umowa pożyczki, umowa agencyjna, umowa dzierżawy oraz inne, które regulują różne aspekty życia gospodarczego i społecznego. Każda umowa ma swoje własne zasady i przepisy, które muszą być przestrzegane przez strony umowy.
Zgodne oświadczenie woli obu stron, zgodność z prawem, dobrowolność i określenie przedmiotu umowy. Dla niektórych umów ustawa wymaga też szczególnej formy – np. sprzedaż nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.
Czym różnią się umowy nazwane od nienazwanych?
Umowy nazwane są uregulowane w Kodeksie cywilnym (sprzedaż, najem, darowizna, zlecenie, dzieło). Umowy nienazwane nie mają odrębnej regulacji i opierają się na ogólnych zasadach prawa cywilnego – np. faktoring czy forfaiting. Umowy mieszane łączą elementy różnych typów.
Co to jest umowa adhezyjna?
Umowa przygotowana w całości przez jedną stronę (najczęściej przedsiębiorcę) i przedstawiona drugiej do akceptacji bez realnej możliwości negocjacji – typowa dla ubezpieczeń, telekomunikacji i banków. Przeciwieństwem jest umowa swobodnie negocjowana, np. sprzedaż nieruchomości.
Czym różni się umowa konsensualna od realnej?
Umowa konsensualna jest ważna z chwilą, gdy strony wyrażą zgodę, niezależnie od wydania przedmiotu (np. zlecenie). Umowa realna wymaga dodatkowo fizycznego przekazania przedmiotu (np. przechowanie).
Czy darowizna bez notariusza jest ważna?
Oświadczenie darczyńcy powinno mieć formę aktu notarialnego, ale darowizna zawarta bez tej formy jest ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2006 roku, sygn. akt II CSK 267/06, LEX nr 445259.
Zwrot towaru w sklepie internetowym
Zwrot towaru kupionego w sklepie internetowym
Mało jest osób, które nie robią zakupów w internecie. Ta forma jest coraz bardziej popularna, dlatego też warto mieć świadomość jakie prawa nam jako konsumentom przysługują. Już sami kilkukrotnie przekonaliśmy się, że nawet nie wszyscy sprzedawcy wiedzą jak prawidłowo, czyli zgodnie z prawem, postępować. Nie wszyscy dobrze liczą terminy na odstąpienie od umowy, nie każdy także zwraca koszty w prawidłowej wysokości. Zatem bierzemy na tapet następujący temat: zwrot towaru w sklepie internetowym.
Odstąpienie od umowy czyli tzw. prawo do namysłu
Określenie „zwrot towaru w sklepie internetowym” nie do końca jest określeniem precyzyjnym. Ustawa o prawach konsumenta, która reguluje daną materię posługuje się terminem odstąpienia od umowy. Chcąc zatem dokonać zwrotu towaru kupionego w internecie tak naprawdę składamy oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy. Przysługujące nam uprawnienie inaczej nazywane jest także prawem do namysłu. Ma na celu zagwarantowanie kupującemu możliwości zapoznania się z towarem, dokładnego jego obejrzenia, przymierzenia, sprawdzenia czy odpowiada nam jakość, materiał, krój, wykonanie, etc.
Każdemu konsumentowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny.
Czy każdy może skorzystać z odstąpienia od umowy?
Ustawa umożliwia odstąpienie od umowy wyłącznie kupującym będącym konsumentami. Konsumentem natomiast jest jedynie osoba fizyczna, która dokonuje z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Zatem zawsze, gdy mowa jest o konsumencie po jednej stronie umowy musi być osoba fizyczna, natomiast po drugiej przedsiębiorca – czy to spółka, czy to osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą.
Nawet jeżeli na co dzień prowadzimy jednoosobową działalność gospodarczą, to dokonując w internecie zakupów na przykład ubrań, kosmetyków czy innych rzeczy, gdy towary te nie są nam potrzebne do prowadzenia danej działalności – dokonujemy zakupów jako konsument. Dokonujemy zakupów prywatnie. Omawiane prawo odstąpienia od umowy będzie miało zastosowanie tylko w takich sytuacjach.
Czy prawo do odstąpienia dotyczy wszystkich zakupów?
Uprawnienie do odstąpienia od umowy dotyczy wyłącznie umów, które zostały zawarte na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa.
Umowa jest zawarta na odległość, jeżeli kontrahenci nie są jednocześnie, fizycznie obecni przy jej zawieraniu. A nadto umowę zawiera się w ramach zorganizowanego systemu, za pośrednictwem środków porozumiewania się na odległość. Dobrym przykładem są tu umowy zawierane w sklepach internetowych. Sklepy mają przygotowane procedury dla robienia w nich zakupów, każdy krok dokonywany jest automatycznie, przy wykorzystaniu internetu. Właściwie do zawarcia umowy, czy inaczej mówiąc zrobienia zakupów konieczne jest wykonanie paru kliknięć.
Natomiast umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa to na przykład umowa zawarta przez konsumenta i przedsiębiorcę, którzy są w tej samej chwili obecni w momencie jej zawierania, jednakże odbywa się to poza lokalem przedsiębiorcy. Przykładem są umowy zawierane w czasie specjalnie organizowanych pokazów czy szkoleń. Do tej kategorii zalicza się również umowy zawierane podczas specjalnie organizowanych przez przedsiębiorcę wycieczek, wyjazdów. Umowami takimi są też umowy zawierane wskutek wymiany ofert, jeżeli dzieje się to poza lokalem przedsiębiorstwa.
Z pewnością zatem prawo odstąpienia nie przysługuje w razie dokonywania zakupów w sklepach stacjonarnych. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dany sklep taką możliwość przewiduje, jednakże są to indywidualne uregulowanie sklepu.
Termin na zwrot towaru w sklepie internetowym
Infografika: DLB.
Niezwykle ważne jest, by pamiętać, że mamy 14 dni na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. 14-dniowy termin liczy się od daty otrzymania czy odebrania przesyłki zawierającej towar. Dla przykładu zatem, jeśli odebraliście paczkę z wymarzonym produktem w dniu 5 grudnia to oświadczenie o odstąpieniu możecie złożyć do 19 grudnia.
Oświadczenie o odstąpieniu kupujący może wysłać tradycyjną pocztą lub elektronicznie, jeżeli sprzedający przewidział taką możliwość. Liczy się data nadania listu/e-maila, a nie data otrzymania go przez sprzedającego. Zatem nawet jeśli sprzedawca otrzyma list po upływie 14-dniowego terminu, oświadczenie jest skuteczne.
Przy czym złożenie oświadczenia o odstąpieniu nie jest równoznaczne z koniecznością zwrotu towaru w sklepie internetowym w tym terminie! Fizycznego zwrotu towarów powinno dokonać się niezwłocznie, jednakże nie później niż w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Warto też pamiętać, że sprzedający ma obowiązek przed zawarciem umowy poinformować nas o przysługującym nam prawie do odstąpienia. Jeżeli tego nie zrobi wówczas termin na złożenie oświadczenia o odstąpieniu wydłuża się do 12 miesięcy.
Prawo domagania się zwrotu ceny towaru oraz przesyłki
Złożenie oświadczenia o odstąpieniu powoduje ten skutek, że umowę uznaje się za niezawartą. Więc każda ze stron powinna zwrócić to co otrzymała. Po stronie kupującego powstaje obowiązek zwrotu zakupionej rzeczy, natomiast sprzedający musi zwrócić otrzymaną tytułem ceny kwotę.
Bardzo często sprzedający zapominają, że poza zwrotem równowartości ceny zakupionej rzeczy mają obowiązek zwrócić też koszty dostarczenia rzeczy. Wartość ta powinna odpowiadać równowartości najtańszego, oferowanego przez sprzedającego sposobu dostawy rzeczy. Zatem jeśli sprzedawca przewidział możliwość dostawy towaru listem poleconym za 8 zł, a kupujący wybrał opcję dostawy za pośrednictwem kuriera, która kosztuje 20 zł, wówczas sprzedawca ma obowiązek zwrotu jedynie kwoty 8 zł.
Zwrotu płatności dokonuje się w terminie 14 dni od daty otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Sprzedający powinien dokonać zwrotu używając tego samego sposobu płatności, jakiego użył kupujący. Jedynym wyjątkiem od wspomnianej reguły jest wyrażenie zgody przez konsumenta na inny sposób płatności. Zwrot płatności nie może generować dla konsumenta żadnych dodatkowych kosztów.
FAQ – zwrot towaru kupionego w internecie – najczęściej zadawane pytania
Ile mam czasu na zwrot towaru kupionego w sklepie internetowym?
14 dni od odebrania przesyłki na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy – bez podawania przyczyny. Liczy się data nadania listu lub e-maila, nie data otrzymania go przez sprzedawcę. Sam towar trzeba odesłać w ciągu kolejnych 14 dni od złożenia oświadczenia.
Czy każdy może odstąpić od umowy zawartej przez internet?
Tylko konsument – osoba fizyczna kupująca bez związku ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową. Osoba prowadząca firmę, która kupuje prywatnie np. ubrania, też jest konsumentem. Prawo dotyczy umów zawartych na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa; w sklepie stacjonarnym nie przysługuje, chyba że sklep sam je przewiduje.
Co, jeśli sprzedawca nie poinformował mnie o prawie odstąpienia?
Termin na odstąpienie wydłuża się wtedy z 14 dni do 12 miesięcy.
Czy sprzedawca musi zwrócić także koszt przesyłki?
Tak, ale tylko do wysokości najtańszego oferowanego sposobu dostawy. Jeśli list polecony kosztował 8 zł, a kupujący wybrał kuriera za 20 zł, sprzedawca zwraca 8 zł.
W jakim terminie i w jaki sposób sprzedawca zwraca pieniądze?
W ciągu 14 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu, tym samym sposobem płatności, którego użył kupujący – chyba że konsument zgodzi się na inny. Zwrot nie może generować dla konsumenta żadnych dodatkowych kosztów.
